1.07

Contratos Imobiliários e a Covid-19: Locação

Mariana Marques Fogaça de Souza

Advogada. Pós-graduanda em Direito Processual Civil pela Edamp – Escola de Direito do Ministério Público. Pós-graduanda em Direito Imobiliário, Registral e Notarial pela PUCPR – Pontifícia Universidade Católica do Paraná.

 

Como é de notório conhecimento, o mundo está passando por grave crise sanitária e econômica, em decorrência da pandemia provocada pela doença Covid-19, também conhecida por Coronavírus, que praticamente colocou o Brasil todo em quarentena, com o intuito de conter a disseminação do vírus.

Devido a essa situação atípica, diversos setores da sociedade precisaram passar por mudanças, como por exemplo, com a implementação do home office nas empresas e até mesmo a adaptação dos shows para lives on-line, dentre outras.

Naturalmente, essas mudanças geraram instabilidade e fragilidade financeira em grande parte da população, com muitas demissões e redução de salários. Por conta disso, várias rescisões e revisões contratuais foram necessárias para que os contratos fossem adaptados à atual realidade atual do mercado.

Contratos, em geral, são negócios jurídicos bilaterais que instituem direitos e deveres que devem ser cumpridos pelas partes que firmam o acordo conforme suas necessidades e objetivos. De acordo com Stolze e Pamplona Filho (2017, p. 391), “contrato é um negócio jurídico por meio do qual as partes declarantes, limitadas pelos princípios da função social e da boa-fé objetiva, autodisciplinam os efeitos patrimoniais que pretendem atingir, segundo a autonomia das suas próprias vontades”.

Muitos buscam as rescisões ou as revisões por reais dificuldades. Outros apenas abusam da situação. O que se deve levar em conta, sempre, é o princípio da boa-fé que deve nortear qualquer relação contratual.

Evidente que os contratos imobiliários e de locação em geral estão sofrendo as consequências dessa crise.

O objetivo desse artigo é o estudo das teorias previstas no Código Civil para que sejam resolvidos os impasses relacionados ao cumprimento dos contratos imobiliários durante a quarentena devido à pandemia.

Teoria da Imprevisão

A Cláusula rebus sic stantibus está presente implicitamente em todos os contratos de execução continuada ou trato sucessivo. Referida cláusula prevê que caso as coisas não permaneçam as mesmas no decorrer do contrato, o acordo também não continuará. E foi esta cláusula que deu origem à teoria da imprevisão.

A Teoria da Imprevisão é aquela que apresenta a possibilidade de rever as cláusulas do contrato, diante da superveniência de fatos ou acontecimentos imprevisíveis pelas partes que ocasionam a mudança na base econômica do contrato e na onerosidade excessiva a uma ou ambas as partes. Geralmente é aplicada nos contratos de execução continuada ou de trato sucessivo, porque suas obrigações se prologam no tempo, como por exemplo, o contrato de locação de imóvel, que é pago em parcelas periódicas (aluguéis).

A Teoria da Imprevisão encontra respaldo no art. 317 do Código Civil que dispõe: “Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação”, o que demonstra a possibilidade de revisão contratual pelas partes.

Teoria da Onerosidade Excessiva

A Teoria da Onerosidade Excessiva consiste na desproporção de obrigações de um contrato gerada por acontecimentos supervenientes extraordinários e imprevisíveis, onde se verifica uma situação de extrema vantagem para uma parte e uma situação de onerosidade excessiva para a outra. Caso isso seja comprovado, esta pode ser uma das causas de descumprimento contratual involuntário e que pode provocar sua resolução, ou seja, a extinção sem o cumprimento da obrigação.

No entanto, a resolução pode ser evitada se o credor aceitar a redução equitativa da obrigação, ou, ainda, se as partes fizerem a revisão do contrato. Tal teoria encontra previsão nos arts. 478 a 480 do CC.

Caso Fortuito e Força Maior

            O caso fortuito é um acontecimento alheio à vontade das partes, mas é um ato que decorre de fatos humanos, tendo como consequências algo imprevisível pelo homem, ou seja, algo que não possa ser evitado.

Já a força maior é quando um acontecimento até pode ser previsto, no entanto, as suas consequências não podem ser evitadas. Como por exemplo, os fenômenos naturais, como tempestades, furacões, tsunamis etc.

Pela disposição dos arts. 248 e 393 do CC, se não estiver expressamente previsto no contrato, o devedor não pode ser responsabilizado pelos prejuízos decorrentes de caso fortuito e força maior, já que suas consequências são inevitáveis ou imprevisíveis, então, assim sendo, a obrigação firmada se resolve.

A decretação da pandemia de Covid-19, que acabou tendo como reflexo a quarentena, se enquadra como acontecimento extraordinário e imprevisível, por ser um acontecimento totalmente excepcional e sem nenhuma referência para ser usada como base, sendo necessária a interpretação das normas no caso concreto.

Contratos de locação residencial

A Lei 14.010/2020, que dispõe sobre o Regime Emergencial e Transitório das Relações Jurídicas de Direito Privado, considera o dia 20 de março de 2020 como “termo inicial dos eventos derivados da pandemia do coronavírus (Covid-19)”.

Com a confirmação da pandemia, foi necessária a determinação da quarentena como medida para conter a disseminação do vírus, e, por conta disso, muitas pessoas estão sofrendo com o desemprego e com a diminuição dos seus salários e rendimentos, o que resulta em dificuldades para cumprir com as obrigações decorrentes dos contratos de locação residenciais. Em consequência disso, os locatários estão se utilizando das teorias da imprevisão ou onerosidade excessiva para reduzir temporariamente ou suspender por um período os valores dos aluguéis.

No entanto, é aconselhável que antes de tomar qualquer medida judicial, o locatário tente entrar em acordo com o locador buscando medidas alternativas, como por exemplo, a fixação de um novo valor para o aluguel, por um período determinado, conforme disposição do art. 18 da Lei nº 8.245/1991 (Lei de Locação de Imóveis Urbanos).

Com o intuito de assegurar a validade de um eventual acordo firmado entre as partes, deve ser feito um termo aditivo ao contrato de locação – podendo ser compartilhado digitalmente, devido ao isolamento social – que será utilizado caso precise ser comprovado o novo acordo firmado entre locador e locatário.

Caso não seja firmado um acordo, o locatário poderá ajuizar uma ação para reduzir ou suspender o pagamento do aluguel, devendo demonstrar através de documentos as dificuldades financeiras sofridas devido à quarentena, e também, utilizar-se da aplicação das teorias da imprevisão ou da onerosidade excessiva para comprovar o desequilíbrio financeiro que faz com que o contrato original não possa ser devidamente cumprido.

Contratos de locação comercial

Os contratos de locação comercial também estão apresentando dificuldades para serem cumpridos, visto que diversas empresas tiveram uma queda significativa nos faturamentos, uma vez que ficaram muitos dias fechados e tiveram seu horário de funcionamento reduzido; outras até mesmo encerraram suas atividades.

Para que o valor do contrato seja revisado, é necessário analisar se a atividade realizada pelo locatário do imóvel foi diretamente afetada pelo caso fortuito ou força maior decorrente da quarentena da pandemia.

Alguns requisitos devem ser analisados para que se configure a revisão contratual: queda no faturamento da empresa devido ao impedimento do exercício de sua atividade; se a nova situação financeira do locatário ocasionou o impedimento para o cumprimento da obrigação; se existem outras obrigações de caráter urgente a serem adimplidas pelo locatário.

Após a análise das circunstâncias do caso concreto, locador e locatário devem discutir as possibilidades de entrarem em um acordo para revisar o valor do aluguel a ser pago, e então, somente se não houver acordo, uma ação judicial deve ser ajuizada.

Portanto, conclui-se que para chegar a um acordo de forma justa para as partes, a cooperação, o bom senso e o princípio da boa-fé devem ser sempre observados para que os efeitos da pandemia na economia possam ser minimizados.

Referências bibliográficas

CARVALHO, Diego. PANDEMIA DO CORONAVÍRUS, TEORIA DA IMPREVISÃO E REVISÃO DE CONTRATOS. 2020. Disponível em: <https://carvalhoadvocaciajuridica.jusbrasil.com.br/noticias/830351202/pandemia-do-coronavirus-teoria-da-imprevisao-e-revisao-de-contratos?ref=serp>. Acesso em 01 de junho de 2020.

______. Código Civil. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm>. Acesso em: 01 de junho de 2020.

______. Lei de locação. Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm>. Acesso em: 22 de junho de 2020.

______. Lei nº 14.010, de 10 de junho de 2020. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2019-2022/2020/Lei/L14010.htm>. Acesso em: 22 de junho de 2020.

FARO, Alexandre; LIMA, Elide B. de; VIEIRA, Luíta Maria. PANDEMIA DO CORONAVÍRUS, TEORIA DA IMPREVISÃO E REVISÃO DE CONTRATOS. 2020. Disponível em: <https://www.conjur.com.br/2020-abr-12/opiniao-pandemia-teoria-imprevisao-revisao-contratos>. Acesso em 01 de junho de 2020.

GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. MANUAL DE DIREITO CIVIL; VOLUME ÚNICO. 1.ed. São Paulo: Saraiva, 2017.

MARGOTTO, Germano Naumann. IMPACTOS DO CORONAVÍRUS NOS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS. 2020. Disponível em: <https://www.direitonet.com.br/artigos/exibir/11565/Impactos-do-Coronavirus-nos-negocios-imobiliarios>. Acesso em 01 de junho de 2020.

PRIMA, Bruno. CORONAVÍRUS: EFEITOS JURÍDICOS NO MERCADO IMOBILIÁRIO. 2020. Disponível em: <https://www.jota.info/opiniao-e-analise/artigos/coronavirus-efeitos-juridicos-no-mercado-imobiliario-22032020>. Acesso em 01 de junho de 2020.

QUINTELLA, Felipe. A PANDEMIA DO CORONAVÍRUS E AS TEORIAS DA IMPREVISÃO E DA ONEROSIDADE EXCESSIVA. 2020. Disponível em: <http://genjuridico.com.br/2020/03/19/pandemia-do-coronavirus-teorias/>. Acesso em 18 de junho de 2020.

RODAS, Sérgio. LOCATÁRIO PODE ALEGAR FORÇA MAIOR POR VÍRUS PARA REDUZIR OU SUSPENDER MENSALIDADE. 2020. Disponível em: <https://www.conjur.com.br/2020-abr-10/locatario-alegar-forca-maior-reduzir-ou-suspender-aluguel>. Acesso em 18 de junho de 2020.

SILVA, Rafael S. Miranda da. CONTRATOS DE LOCAÇÃO COMERCIAL E A COVID-19. 2020. Disponível em: <https://www.migalhas.com.br/depeso/326217/contratos-de-locacao-comercial-e-a-covid-19>. Acesso em 18 de junho de 2020.